Välkommen till Kapitaltillskott.nu
Kapitaltillskott.nu handlar om kapitaltillskott i bostadsrättsföreningar som genomförs av bostadsrättshavarna för att betala av föreningens lån och sänka årsavgiften. Genom ett kapitaltillskott kan bostadsrättshavarna sänka sina boendekostnader med 30 % av föreningens räntekostnader samtidigt som marknadsvärdet på bostadsrätterna stiger och det troligen med klart mer än det gjorda kapitaltillskottet.
Aktuellt:
Dagens Nyheter har skrivit en artikel om kapitaltillskott och bl.a. intervjuat Magnus Löfgren från Jurideko Fastighetspartner. En kommentar till artikeln finns här.
Kapitaltillskott
Kapitaltillskott avser vad bostadsrättsföreningens medlemmar tillskjutit till bostadsrättsföreningens egna kapital. Vid försäljning av en bostadsrätt är kapitaltillskott avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen med ett belopp motsvarande bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen har gjort under innehavet. Kapitaltillskott kan ske kontinuerligt genom att föreningen använder överskott till att amortera på föreningens lån. Bostadsrättsföreningen ska kunna lämna meddelande till alla medlemmar om hur stort kapitaltillskott som har skett under deras innehav. Det kan också ske genom att insatserna ökas med syfte att betala av en stor del eller samtliga föreningens lån eller genom helt frivilliga kapitaltillskott om föreningen har anpassat sina stadgar.
Nya skatteregler
År 2007 förändrades skattereglerna för bostadsrättsföreningar. Innan dess beskattades privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsföreningar) genom en schablonbeskattning. Schablonbeskattningen var 3 % av fastighetens hela taxeringsvärde året före taxeringen. Tanken var att beskattningen beräknades istället för vanliga intäkter och kostnader inom fastighetsförvaltning. Avdrag mot schablonbeskattningen medgavs för räntor på lån. Vilket innebar att lån i föreningen var jämställda med lån hos medlemmarna så länge inte föreningens räntekostnader översteg schablonbeskattningen. Numera ska privatbostadsföretag inte längre ta upp någon schablonintäkt av fastigheten. Avdrag får inte göras för ränta på lånat kapital. Privatpersoner har däremot alltjämt möjlighet att göra skattemässigt avdrag för sina räntekostnader med 30 %. Denna skatteförändring har gjort att det är mycket oförmånligt att ha räntekostnader i bostadsrättsföreningen.
Öka insatserna (kollektivt kapitaltillskott)
För att kunna genomföra ett kapitaltillskott och betala av föreningens lån behöver man få in pengar från medlemmarna som istället tar egna lån. Detta kan göras kollektivt genom att insatserna ökas för samtliga bostadsrättshavare i förhållande till insatsandelstalen. Att öka samtliga insatser kräver att beslut tas på föreningsstämma med särskilda majoritetskrav. Antingen krävs att alla bostadsrättshavare har gått med på beslutet, alternativt kan man ta ett beslut på en föreningsstämma med en majoritet på två tredjedelar av de röstande samt att beslutet godkänns av hyresnämnden. Hyresnämnden ska godkänna beslutet om det inte framstår som otillbörligt mot någon medlem. Hyresnämnden godkänner normalt beslutet om det har tagits på ett korrekt sätt och i enlighet med likhetsprincipen.
Egna lån, sänkt avgift och sänkt boendekostnad
När beslutet om insatsökning har tagits betalar medlemmarna in insatserna till föreningen som kan betala av föreningens lån. Medlemmarna finansierar normalt sett insatsökningen med att ta nya egna lån. I dagsläget erbjuder banker normalt sett samma räntor för bostadsrättshavare som för föreningen, särskilt lätt att få bra villkor blir det eftersom man kan förhandla fram ett gemensamt erbjudande. Bankerna är medvetna om att marknadsvärdet stiger kraftigt när kapitaltillskott genomförs och det kommer att finnas ett nytt låneutrymme som gör att det inte är några problem att få nya lån även om bostadsrätten skulle vara fullbelånad sedan tidigare. När bostadsrättsföreningen har betalat av sina lån försvinner den största enskilda kostnaden för föreningen, räntekostnaderna. Årsavgiften kan därmed sänkas och medlemmarnas totala boendekostnad minska.
För att ingen medlem ska känna sig överkörd i föreningen rekommenderar vi att man erbjuder alla att teckna ett reversavtal med föreningen för att betala den ökade insatsen. Om man tecknar ett reversavtal (lånar av föreningen) kommer man inte kunna göra avdrag för räntekostnaderna. Tanken är att föreningen tar samma ränta som den har på sitt kvarvarande lån och överför kostnaden på bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavaren kommer att ha en oförändrad ekonomisk situation och betalar en lägre avgift samt en ränta till föreningen vilket tillsammans motsvarar den tidigare avgiften.
Frivilliga kapitaltillskott genom två andelstal och årsavgifter
Ett mycket bra alternativ till att genomföra kapitaltillskott genom ökning av samtliga insatser är att istället införa ett system med differentierade årsavgifter och två andelstal. Föreningens stadgar måste då ändras för att klargöra att föreningen har två andelstal där det ena avser bostadsrättshavarens andel av föreningens lån och det andra avser driftskostnaderna. Därefter kan de bostadsrättshavare som önskar genomföra ett helt frivilliga kapitaltillskott motsvarande sin andel av föreningens skuld i syfte att sänka sin årsavgift och de sina totala boendekostnader. De bostadsrättshavare som inte väljer att göra ett kapitaltillskott har kvar samma avgift som tidigare. För att ändra föreningens stadgar på detta sätt krävs antingen att samtliga röstberättigade bostadsrättshavare är ense om det eller beslut på två föreningsstämmor med tre fjärdedelars majoritet av de röstande på den senare. En röst för stadgeändring innebär inte att man själv måste göra ett kapitaltillskott, det är helt frivilligt. Vi arbetar numera i de allra flesta fall med frivilliga kapitaltillskott som vi anser vara den bästa lösningen för de flesta föreningar.
Fördelar
Den största anledningen till att genomföra kapitaltillskott är alltså att boendekostnaderna sjunker med 30 % av föreningens räntekostnader. Om en förening exempelvis har lån på 50 miljoner kronor och en ränta på 3 % är räntekostnaderna 1,5 miljoner kronor per år. Genom att fördela lånen kan boendekostnaden för medlemmarna sänkas med 450 000 kr per år.
Marknadsvärdet på bostadsrätten stiger. Man kan teoretiskt enkelt beräkna marknadsvärdeökningen till ca 143 % av det gjorda kapitaltillskottet. Det blir resultatet om marknaden värderar boendekostnaden fullt ut. Anledningen är att en köpare kan betala så mycket mer och ändå få samma boendekostnad.
Kapitaltillskottet ses som en anskaffningsutgift och är avdragsgill vid en försäljning av bostadsrätten. Vilket innebär att det inte blir någon ökad skatt vid försäljning annat än på den del som marknadsvärdet har stigit utöver summan på kapitaltillskottet. Detta gäller oavsett om kapitaltillskottet sker genom en ökning av samtliga insatser eller frivilliga kapitaltillskott efter differentierade årsavgifter.
Det är en fördel för bostadsrättshavarna att själva kunna bestämma över sina lån. Man kan fråga sig varför styrelsen ska besluta om t.ex. bindningstid på lån när de flesta bostadsrättshavare redan idag gör dessa överväganden vad gäller sina befintliga lån.
Det finns en stor risk med att ha en hög skuldbörda i föreningen. När räntan går upp får det effekt till 100 % till skillnad från till 70 % som effekten skulle vara om bostadsrättshavaren hade motsvarande lån. I många föreningar är skuldbördan så hög att avgiften ligger nära hyran för en motsvarande hyresrätt. I dessa föreningar sitter man på en tickande bomb med risk att lägenheterna snabbt sjunker i värde vid räntehöjningar. Det kan även finnas en reell konkursrisk för högbelånade föreningar.
Efter kapitaltillskott kan föreningen även få bättre räntevillkor på kvarvarande lån. Det innebär att frivilliga kapitaltillskott inte bara är positivt för de som väljer att betala av sin andel utan även för föreningen i stort och de medlemmar som väljer att inte göra någonting.
Om ni är intresserade av att eventuellt genomföra kapitaltillskott är ett mycket bra första steg att träffa oss på Jurideko Fastighetspartner. Styrelsen eller delar av styrelsen är välkomna att boka in ett möte på något av våra kontor i Stockholm och Malmö för kostnadsfri information om kapitaltillskott. I Stockholmsområdet kan vi många gånger också erbjuda att någon från oss kommer till er och ger kostnadsfri information på ert vanliga styrelsemöte. Mötet tar ca 40-60 min och vi informerar pedagogiskt så att alla i styrelsen blir väl insatta i frågan. Därefter kommer vi gärna med en offert på hela uppdraget om ni önskar. Om vi får tillgång till er årsredovisning samt uppgifter om andelstal för styrelsemedlemmarna inför detta möte kan vi som exempel göra beräkningar över effekterna på er boendekostnad m.m.
Vårt erbjudande
Jurideko Fastighetspartner AB kan erbjuda en helhetslösning där vi hjälper er med alla steg i ett kapitaltillskott genom ökade insatser. Det innebär att vi håller informationsmöten för hela föreningen där vi presenterar individuella kalkyler så att alla medlemmar kan se effekterna för just deras ekonomi. Vi erbjuder även personliga samtal med alla medlemmar som önskar där man i enskildhet kan ställa frågor om kapitaltillskott och sin egen ekonomi. Vidare utformar vi förslaget inför föreningsstämman och deltar där. Om ärendet går till hyresnämnden företräder vi föreningen. Vi förhandlar även med banker och hjälper föreningen att upprätta reversavtal om det finns någon som inte kan eller vill ta egna lån. Om differentierade årsavgifter tillämpas utformar vi de nya bestämmelserna i föreningens stadgar och beräknar de nya andelstalen för föreningens medlemmar. Det viktigaste av allt är att vi i hela processen är pedagogiska och ser till att föreningens alla medlemmar verkligen förstår vad som händer och varför det är så bra för bostadsrättsföreningens och medlemmarnas ekonomi.